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银行房贷政策悄然生变 找对适合自己的房贷产品

    2009-12-01 08:28    作者:    来源:北青网

●优惠政策取消 省钱产品要选好

当前,大多数消费者需要借助银行贷款购房,而各家银行推出的房贷产品差别较大、优势各异。在当前低利率时期,贷款购房者应综合考虑家庭收入状况、风险承受能力等各方面因素,选择适合自己的房贷产品,以节省购房成本。

刘用凯介绍,除了等额本金和等额本息两种房贷还款方式外,各家银行都还推出了不同形式的房贷产品。

“气球贷”, 一种新的个人住房贷款还款方式,贷款利息和部分本金分期偿还,剩余本金到期一次偿还,5年一个期限,但可以选择一个较长的期限,如30年来计算月供,减少月供压力。“气球贷”的实质是一种节省利息的还款方式。此类产品到期有一笔较大的本金需要一次偿还,因而适合资金实力较强的客户。

“存贷双赢”,将理财账户与借款人名下的一笔个人住房贷款相关联,然后根据借款人理财账户存款情况和贷款情况,按照约定为借款人计付理财收益,理财收益计算规则相当于一部分存款能够以贷款利率获得收益。

借款人在银行既有贷款又有存款,贷款按高利率支付利息费用,存款按低利率获得利息收入,为省息而提前还款的话,有新的资金需求再到银行贷款,则手续办理费时费力,且很难获得房贷的优惠利率。节省利息与资金便利两个需要之间存在矛盾。存款抵扣贷款,节省利息,丝毫不影响活期存款资金使用灵活性。

其实贷款人也可以将两款产品组合使用,办理“气球贷+存贷双赢”业务,这样可以节省10%左右的利息。

如李先生在农业银行申请了50万元个人住房贷款,并且自己名下的一存款账户长期存有父母的养老资金20万元。虽然想省利息提前还贷,但考虑到家庭备用金、子女教育金等资金需求,手中即使有闲置资金也不敢用来提前还款。

如果使用单一的“气球贷”,可以节省3.13%的利息,如果使用“气球贷+存贷双赢”的方式,可以节省13.42%的利息。不仅如此,李先生在还款期内的利息支出大大减少,月供也更少了,自己手中闲置的钱还可以更灵活地运用。

●找到省钱的还款方式

当前房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种。等额本金还款是将贷款本金平均分摊到每个月,同时购房者需付清上一还款日至本次还款日之间的利息;等额本息还款是把贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月,购房者每个月还给银行固定金额。

从省钱角度看,等额本金还款方式优于等额本息,但是,选择等额本金还款,购房者在初期的还款压力会比较大。举例来说,以贷款50万元,期限20年,利率以目前人民银行公布的房贷利率标准水平5.94%下浮30%后4.16%为例计算,等额本金首月还款3816.67元,而等额本息首月只需还款3072.22元。

另外,浮动利率房贷与固定利率房贷相比,浮动利率房贷会更划算。以50万元5年期房贷为例,消费者如果选择固定利率房贷,每月还款额在1万元左右;如果选择浮动利率房贷,每月还款额不超过9700元,两者相差300多元。

所以,消费者在申请贷款前,要在充分了解各家银行推出的房贷产品的同时,货比三家,根据自身实际情况,选择更加适合自己的房贷产品,节约购房成本,使钱用得更经济。

●公积金更实惠

目前商业银行个人住房贷款已悄然收紧,而个人住房公积金贷款依然保持着较低的利率。5年以下(含5年)仅为3.33%,5年以上也不过才3.87%,远低于商业贷款。因此,相比较而言,公积金更加实惠,能办理个人住房公积金贷款的购房者最好充分利用公积金贷款。公积金比商业贷款的优势体现在以下几点:

优势一:利率低,利息差额大

针对于现在的国际形式和金融市场,各种贷款利率均有所下调,但公积金仍然保持着其购房贷款的最低利率3.87%的优势。在客户满足贷款条件的情况下选择公积金贷款的利息是最低的,最省钱的。

优势二:进入门槛低,正常缴纳都可贷

公积金只要是正常开户和缴存12个月以上,就可以申请贷款。对客户没有资信限制,并且贷款年限相对较长。现在商业贷款借款人年龄限制一般是不得超出65周岁,但公积金贷款的最长年限则可以贷到借款人70周岁。政策性住房开户并缴存一个月就可以申请贷款,且可以贷到9成。

优势三:没有首付成数和上浮利率的限制

有一套没还清的商贷也可以使用公积金正常贷款;而且没有使用次数限制,只要夫妻双方现在没有公积金贷款,就可以申请公积金贷款(以前的公积金贷款还清了,可以再次使用公积金贷款)。相对于商业贷款对二套、多套贷款的首付加成,利率上浮等政策,具有其无法比拟的优势。随着广大公积金缴存职工对公积金使用的认识,政府对公积金政策的不断倾斜和推广,公积金贷款将成为未来房贷的主流。

编辑:韦世宁    

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