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理财师教你如何小房换大房 不再蜗居

    2010-01-05 17:19    作者:黄清安    来源:中国新闻网

???? 拥有两套甚至三套房子的家庭在长沙并不少见,但随着家庭人口的增多、收入的增加,买套更宽敞的房子住成为许多家庭的梦想。在现金不够、且不降低生活水平的情况下,怎么以小换大呢?红网理财师、长沙首届“十大金牌理财师”得主之一、浦发银行[21.35 0.76%]长沙分行的国际金融理财师王卉就以本报读者刘女士家庭为例,给出了答案。

????刘女士,32岁,丈夫34岁,夫妻均为公务员,小孩3岁。家庭月收入约8000元(含房出租收入),现有住房两套,均全额支付,自住二居室,三居室因离单位较远,用来出租。有股票市值2万元,16万元三年期信托类理财产品,年收益率7.5%,2万元1年期定期存款。家庭月均支出约4000元,今年3月份,小孩上幼儿园,月支出将增加1500元。

????刘女士想在单位附近再购一套三居室以改善居住条件,房价4500元/平方米,面积为125-130平方米。她的住房公积金一直未提取,账上有3万元。她想知道如何规划,才能早些住上大房子。

????刘女士家庭财务表

????月支出状况表: 单位:元

????月收入 8000 月支出 4000 月节余 4000

????王卉根据以上数据为刘女士家庭资产进行诊断,并给出三个结论:无负债,可适当利用财务杠杆;财务自由度偏低,可提高股票类型投资产品的比例;未给小孩购买保险,建议配置小儿医疗险。

????那么刘女士究竟该如何规划家庭资产呢?王卉给出了三点建议。

????首先是购房计划。刘女士打算购置的房产总价60万元左右,根据这一情况,王卉表示有两个方案可供刘女士选择。一是卖掉其中一处,所得房款用于购房,不足房款贷款解决。二是借钱付首付,将两处房产出租,租金用来还贷。“我建议她采用第一种方案,”王卉表示,目前刘女士的可用资金仅4万元(股票能全身而退的前提下),而新房首付三成需要近19万元,资金缺口较大。该家庭资产中房产本来就占比高,目前小孩教育金支出、孝亲费用均不高,正处于快速积累金融资产的阶段,而房产的流动性差,占用资金多,不利于金融资金的积累。基于以上理由,刘女士应该把升值空间相对小或房龄相对长的房产卖掉,将夫妻两人的公积金提出用于首付,并申请公积金贷款。

????那么刘女士究竟该贷款几成合适呢?王卉还帮她算了笔账。小孩上幼儿园后,家庭月净收入减至2500元,其中还要留出500—800元储备小孩教育金,因此这部分钱中每月用来还贷的资金最好不要超过1500元,而她可用的公积金每月合计在700元(加上单位支付部分)左右,因此总月供不能超过2200元。如果贷款6成20年,以目前利率计算月供为2103元。因此,她必须至少首付4成才不会有还贷压力。

????王卉还建议刘女士调整金融资产结构,从目前看她的固定收益类理财产品占比过高。而从其家庭成员的年龄、职业收入等综合因素考量,她完全可将家庭金融资产的60%即12万元用来配置股票及股票型基金,40%即8万元用来配置银行理财产品、黄金等。另外,从月净收入中拿出500—800元做基金定投,用于积累小孩教育金。

????“虽然公务员的收入比较稳定,但一旦遭遇重大疾病,同样会面临很大的财务压力。”王卉表示,公务员家庭也应购买商业保险作为社保的补充,其中首选重大疾病险和意外险,包括她的小孩。

????财务比率分析

????家庭财务比率 定义 实际比率 合理范围 评价

????资产负债率 总负债/总资产 0 20%—60% 过低

????消费比率 消费支出/收入 44% 60% 基本合理

????储蓄率 1—消费率 56% 40% 基本合理

????平均投资报酬率 年理财收入/生息资产 7% 4%—10% 合理

????财务自由度 年理财收入/年支出 26% 100% 偏低

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编辑:韦世宁    

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