????5钥价数据终于公布，涨幅得到控制之时，期待中的降价似乎并未如外界预料的一般出现。于是，在一项网络调查结果显示80%网友对楼市调控效果不满意的背景下，本轮楼市调控胜败，又生悬疑。
????北京高策顾问董事长李国平告诉记者，诸如北京一般的大型一线城市，调控政策能否有较大的效果，基本上取决于对游资尤其是外地资本的限制、控制和引导的程度，如果能够把仍然具有投资需求的外地资本，控制在极少数的城市核心区内，而不使其向周边辐射蔓延，一方面可以实现对城市核心区土地利益的最大化摄取，另一方面也将起到平抑整体房价的作用。
????北京中原地产机构进行的研究也显示，从有关投资最为关键的指标——二手房交易市场的观察情况看，外地资本向城市核心区集中，正在成为趋势。
????据北京中原三级市场研究部对监测楼盘统计显示：2010年5月，北京中高档二手商品房成交均价为23673元/平方米，二手商品房买卖领先指数为305点，环比2010年4月下浮1.63%。“当然，2010年4月价格同比仍然上涨30.6％。”该研究机构的一位负责人解释，这意味着城市核心区在未来转让的过程中更容易，回报更稳定。
????正是在这样的情况下，在北京已经屡受限制的外地购房资本开始向高档商品房领域聚集。“市场反应出乎我们的意料之外，我们现在恐怕要到7月才有锌能够销售。”禧瑞都项目的一位销售负责人告诉记者，这是一个定价高达6万元位于北京东三环的高档住宅项目。
????记者了解到，该项目购买人群实际上主要是“非北京资本”，主要来自香港等地，在已有30组客户登记中，香港资本占到一半以上。
????在项目现场，一些港澳台买家对目前CBD区域房价反映平淡，普遍认为能接受区域7万～10万元/平方米的销售价格，他们表示，与香港同地段的价格相比，北京CBD的房价上升空间大，市场预期良好。据了解，香港距离中环有两站地的一处新开物业，最近开盘均价40万港元/平方米，顶层销售价格为55万港元/平方米。
????“从我掌握的情况看，游资并没有完全撤出，而是在找更安全的对象，就是那种即便价格波动，也可以率先回升的。”山西投资商会副秘书长于存飞告诉记者，而曾在过去5年中主要负责为香港投资客提供购买咨询的华美投资顾问公司董事长孙长林则告诉记者，他接触的香港购房客中，最常被提及的就是半山豪宅的例子，“ 他们经常跟我说，1998年金融危机，楼价下跌的时候，豪宅也不可避免的下跌，但是一旦反弹，就是这些半山的豪宅，反弹最快。”
????SOHO中国董事长潘石屹表示，相对于庞大的购买需求，北京楼市核心区的供应量显然不足。
????按照潘石屹的逻辑，随着北京城市核心区土地开发殆尽，高端楼盘可开发用地几近枯竭。城市核心区高端房源稀缺，目前在CBD区域，仅有禧瑞都、星源汇等少量住宅供应。高端楼盘的新增供应在短期内捉襟见肘。有业内人士分析，城市核心区高端市场的供需不平衡，一定程度上支撑这一产品层面的市场价格，而面对未来北京楼市僧多粥少的局面，市场博弈的结果，将有可能导致新政后期房价出现报复性反弹。
????而这些，似乎都足以成为“非北京资本”向这些城市核心区域聚集的合理原因。
????面对限制购买的新政，买房人将更倾向于选择稀缺资源的优质产品，其中城市核心区的高端房产将是中高端买家的首选，而偏大户型的买家比重也将提高。“不过，这一切都只是针对核心区域的投资购买行为，因为我的客户已经明确告知我，只看核心区的房源。”孙长林说。
????“如果完全能引导成这样，那么未来楼市的价格预期还是可以控制的，因为诸如CBD地区的住房价格，实际上是和民生问题无关的。”李国平表示。
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