????2012梧州楼市年中回顾
????引言：
????时间的指针，摆到了7月，2012年上半年，就这样过去了。这半年中，楼市最受关注的，莫过于房价的走势。事实上，针对房价，上半年本周刊曾与梧州零距离网站联合展开一个betway必威体育：房价走势的问卷调查。数据显示，大部分购房者认为现在的房价偏高了，不过他们依然认为房价还会小幅上涨。这种对于房价的矛盾看法，或许正是当前购房者心态的写照。因此，我们就以“房价困惑”为话题，展开本期梧州楼市上半年年中回顾报道。
????■本报记者 张渊腾
????梧州楼市发展至今，其每一个跃升的步伐，都与房价密切相关。房价，不但是衡量楼市发展水平的动态浮标，更是消费者购房置业的晴雨表。因此，每一个房价变动的消息，都牵动着百姓敏感的神经。不如，我们来听听一个购房者的故事，从他最近对房价走势的纠结，看看这样的困惑是否也曾在我们心里出现过。
?????困惑
????这半年房价有点看不明白
????在两广市场从事家电批发生意的卢玄宁，年过40的他，虽然手头不算宽裕，但为了改善居住环境，还是决定再购一套房。从今年年初开始，他便着手物色楼盘，但兜兜转转几个月过去了，看过的楼盘着实不少，有些户型也很不错，但最终还是没有下订。为何购房决心那么难下？卢玄宁直言，不是房不好，是价格有点难以接受。
????一直以来，对于梧州的房价涨势，卢玄宁始终持肯定态度。他认为，梧州有区位的潜在优势，居住环境舒适宜人，可开发的土地资源稀缺，周边同等城市的房价均大幅上涨，梧州房价没有理由原地踏步啊。不过遗憾的是，这位梧州房价的忠实拥护者，却在多次探盘咨询后，对目前的梧州房价水平产生了质疑。
????卢玄宁表示，今年国家的政策调控那么严厉，又是限贷又是限购的，三四月份很多一二线城市的房价都开始松动了。不过如此调控举措，似乎对梧州房价没有多大影响。今年上半年，梧州主要在售楼盘，销售价格几乎在4000元/平方米以上，每平方米5000元左右的楼盘非常普遍。更有甚者，一些沿江楼盘的部分户型标价９000元/平方米以上，即使给予9折优惠，每平方米也在８000元左右。面对这样的房价，用卢玄宁的话来说，叫“不问不知道，一问吓一跳。”
????最让卢玄宁耿耿于怀的是，今年5月初，他在新兴二路某楼盘，看好了一套较为满意的户型，当时销售人员的报价是约为4200元/平方米。但为了多比较几次，当日没有及时下订。可一个星期后，当卢玄宁再次咨询这套房后，销售人员告知价格涨到了4350元/平方米。就一个星期每平方米涨了约150元这个事，他和销售人员论理了一番，在售楼人员看似“论据”充足的反驳下，卢玄宁只好灰溜溜走人。
????经过几个月的探盘，卢玄宁觉得，今年上半年，梧州房价还是涨的，但涨得有点让人看不明白。他表示，在全国房价合理回调过程中，类似南宁这样的城市，很多楼盘的房价都回调到每平方米6000多元，而梧州部分在售楼盘房价也接近这个水平，梧州楼市拿什么和南宁楼市比？显然个别楼盘定价过高了，比如河西某靠山楼盘，去年销售均价约为3200元/平方米，而今年上半年一举提到了4200元，半年时间就提了1000元，你说这个依据在哪里？
????对于梧州个别楼盘房价的“跳高”现象，今年5月份出席在梧州举办的西江经济财富论坛的著名财经评论家叶檀，在接受本报专访时说到，近期三线城市房价的飞涨，是对前期房价较低的一个补充，但并不意味着这种疯涨会长时间持续下去。对大部分三线城市而言，房价就是在一个区间内震荡盘整，大涨大跌的可能性都不大。根据梧州这样的城市定位，主流楼盘房价均价为4000多元，还是在比较合理的范围内，但如果说主要楼盘都普遍卖到了8000元，这个可能就离谱了点。
?????调查
????即使是偏高了还可能再涨
????实际上，卢玄宁对房价的困惑，在广大购房人群中，有一定的代表性。今年3月份，本周刊联合梧州零距离网站展开一个betway必威体育：梧州房价走势的问卷调查。截至7月18日，共有269位网友参与投票。数据显示，大部分购房者认为现在的房价偏高了，不过他们依然认为房价还会小幅上涨。
????在“你认为目前梧州的房价合理吗” 这一问题中，有85.6%的网友认为“偏高”了，认为“合理”的占比10.4%，认为“偏低”的仅为3.3%。房价偏高的声音以压倒性的优势，成为这一问题的主导声音。
????而奇怪的是，尽管绝大部分网友认为房价偏高，但他们也同时认为房价还可能小幅上涨。在“今年梧州房价上涨还是下跌？”这一问题中，有36.8%的网友认为房价会“小幅上涨”，27.2%的网友认为会“小幅下跌”，仅有14.5的网友认为“不涨不跌”。
????尽管有36.8%的网友认为房价会“小幅上涨”，但对目前梧州房价定价的方式也表示大为不满。在“你认为目前梧州的房价透明吗”这一问题中，有82.1的网友认为“不透明”，认为“透明”的只占比6.7%，而说不清楚的占比11.1%。
????那网友究竟对什么样的房价最满意？在“你对梧州房价均价的心理价位是多少” 这一问题中，46.8的网友选择“3000元以下”，31.2%的网友选择“3001—3500元”，11.9%的网友选择“3501—4000元”，而选择“4001元以上” 的仅占约10%。从数据可明显看出，均价越高，离购房者的心理价位越远。
????但购房者的这些诉求，与当下的实际房价却极不吻合。目前在售主要楼盘每平方米普遍在4000元以上，如果这些数据表明消费者的购房意愿，那么就说明目前的购房意愿并不算太强。在“你打算今年买房吗”这一问题中，选“看看再说” 的占比55%，选“一定不买”的占比23%，而选“一定买”的仅占11.1%。可以看出，房价的因素，是左右消费者购房的重要因素之一。
????针对这种现象，梧州宝之杰项目咨询有限公司总经理梁秀昌认为，购房者对房价的认知，普遍存在示弱心理。也就是说，基于一定的经济背景，在面临多项选择时，消费者对事物的认知，往往会从偏于有利自己的方向预想。比如，几年前，长洲区刚开发时，上3000元/平方米的房价，消费者都觉得偏高了，一时间难以接受。但发展到今天，该片区的房价每平方米已经上冲5000元。这时，就有人开始怀念3000元/平方米的时代了。
????析疑
????面对如此房价该如何买房
????房价已经空前高涨，究竟该不该现在买房？这对打算购房而又尚未拿定主意的卢玄宁而言，的确是很纠结的一件事。在回答这个问题之前，我们不妨来听听业内人士的看法。
????在丽港华府策划部经理高智勇看来，要弄清楚该不该买房或买什么房这一问题，首先就涉及到如何看待房价这一问题。今年以来，梧州楼市无论是销量还是价格，都保持较为平稳的水平。哪怕是部分楼盘价格出现一定程度的上涨，也不会是阻碍销售的因素。不同的楼盘有不同的消费群体，对消费能力有限的客户而言，3000元的均价或许都太高了；而对较为高端的客户，每平方米8000元也不见得太高。因此判断一个城市房价的高低，不能简单地从均价下定论，而要从需求和供给两方面进行分析才更客观。高智勇认为，自去年政策调控以来，梧州楼市进入一个去投资、投机需求的过程。至今年年初，梧州的投资、投机性购房需求基本被消耗殆尽，刚性需求开始成为上半年楼市的主导。这便导致今年上半年楼市稳步上升的局面，房价也处于相对稳定的水平。对于一些地段好、品质高、配套全、性价比高的楼盘，因其产品买少见少，价格出现上涨，也不足为奇。
????而又是什么支撑了梧州房价稳步上涨？海骏达花园策划部一位姓张的负责人认为，今年梧州的楼市稳步上涨基本没有悬念。从成本角度而言，近几年来，梧州的土地成本、开发成本、人力资源成本都大幅度提升，这些成本会通过价值链的传导作用，最后间接转移到消费者身上，也会带动房价上涨。再者，梧州目前正处于工业化、城市化的快速发展时期，城市发展空间较大，而城区能用于住宅开发的土地越来越稀缺，这无疑会对房价的拉高产生积极作用。
????那么房价的上涨，将会以什么方式呈现？对此，中奥地产营销策划有限公司总经理李光环有自己的看法。他认为，随着梧州楼盘开发结构性的显现，房价的上涨将呈现一种非对称的形式，高价和低价的分层将越来越明显。未来一段时间，红岭片区周边开发的加快，将会让“3”字头房价的楼盘得到大量补充。与此同时，而一些资源稀缺型的江景楼盘，将会在价格方面有较大幅度拉升，形成一个售价从“3”字头绵延在“8”字头或“9”字头的价格区间。从中不难看出，我们所说的房价上涨，不是整个市场各个楼盘都上涨，而是因为个别楼盘房价的跃升式拉高所致。
????通过以上分析，对市场有更深的了解后，卢玄宁显然没有那么迷茫了。下一步，他打算从自身消费定位出发，先锁定一部分楼盘，再逐一去淘选。他坚信，只要行情把握准确、选楼方法得当，买到称心房子，还是有可能的。
????编后：
????最近半年来，经过一番严厉的调控后，各方力量在激烈博弈，楼市行情如风里云雾里花，不说类似于卢玄宁这样的购房者看不明白，哪怕是专业营销人员对此心里也没底。不管如何，楼市调控，本意是打压投机性购房行为，而对刚性需求是保护的。作为普通购房者，如果购房是为了自住，而且还急着要入住，面对还可能上涨的房价，果断选择适合自己的房型并及时下订，未尝不是个好办法。 | 
