????记者近日获悉，自治区国土资源厅、南宁铁路局联合印发了《betway必威体育：做好南宁铁路局铁路用地土地确权登记和授权经营处置工作的通知》（下称《通知》），标志着我区铁路用地授权经营处置工作进入具体推进阶段。作为国家改革铁路投融资体制的一项新政，铁路用地授权经营有望使地处黄金路段的铁路用地，通过更灵活的方式入市。
????长期“沉睡”的大量铁路用地入市，会对土地市场产生什么影响？10月3日，记者对此进行了走访
????新政
????将刺激铁路用地入市
????土地授权经营，指的是国家将土地授权给特定单位进行经营管理。获得授权的单位，在与其他符合条件的企业合作时，可以将土地作价出资或入股。在铁路系统负债率高的大背景下，2013年国务院发出《betway必威体育：改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》，授权中国铁路总公司经营原铁路生产经营性划拨土地。《通知》正是在这一前提下出台的。
????《通知》明确，此次工作的主要内容是查清区内拟授权经营铁路用地的数量、范围、坐落、面积、现状用途等情况，并编制宗地图。同时，对土地进行地价评估，给符合条件的拟授权经营土地登记发证。《通知》要求，全区国土部门应在10月25日前，对符合发证条件的拟授权经营铁路用地登记发证。铁路部门应在11月下旬前完成编制土地产权状况和地价水平报告。这项工作的开展，意味着铁路用地授权经营工作在我区进入实质推进阶段。业内人士分析，如果各项工作进展顺利，明年可能就有铁路用地入市，用于普通商品住宅或商贸服务项目开发。此外，国家给铁路用地开发利用也开出了非常优惠的政策。国务院办公厅今年7月发出的《betway必威体育：支持铁路建设实施土地综合开发的意见》中提出，铁路部门原有划拨用地因转让或改变用途，不再符合划拨用地条件时，可依法采取协议方式办理用地手续。也就是说不用经过招标、拍卖、挂牌即可改变用途入市，这一政策优惠是十分罕见的。同时，支持铁路用地整合周边零散土地进行成片综合开发。
????走访
????部分土地处在繁华地段
????铁路用地授权经营的政策刚出台，就引发不少业内人士关注。这是因为不少铁路用地极具开发价值，但多年来受政策限制，至今处于沉睡状态，容积率低，利用率不高。
????10月3日，记者走访中华路、衡阳路等南宁火车站周边路段发现，该区域聚集了大量铁路系统的相关单位和住宅区，以“南铁”命名的小区和单位藏在各条小路里。但与近年来市区新建的高层商品房小区平均容积率3.0以上相比，这些大部分建于上世纪七八十年代的老小区多是低层楼房，一些还配建有杂物房，算下来容积率甚至还不到1.0。除了住宅区，不少铁路系统内单位的办公用房，也处在火车站周边，也是低容积率低楼层的状态。在原柳州铁路局驻地的柳州市，这一情况更为多见。飞鹅路、鹅山路、城站路一带，随处可见与“柳铁”相关的低容积率住宅区、办公楼。
????分析
????对土地市场整体影响有限
????全区铁路用地究竟有多少，又将拿出多少来进行授权经营，目前这些数据尚未公布。业内人士分析，虽然铁路沿线一定范围内的土地都属于铁路用地，总面积很大，但它们大多处在荒郊野岭，基本不具开发利用价值。真正有价值的是市中心区域火车站周边现有的铁路后勤保障、职工生活和生产管理等用地。提高这些土地的容积率，在符合土地利用总体规划的前提下改为商业、住宅用地入市。就南宁市来说，保守估计可有上百亩土地供应。但由于基本集中在特定区域，且不太可能在短期内全部入市，所以对土地市场的影响应该十分有限。
????市中心地价高房价高，这些铁路用地入市后建什么更合适？广西一家房地产企业的负责人认为，火车是大容量的运输工具，火车站周边天然形成有较大的人流量，用来建商业综合体是较好的选择。“国外有些大城市的交通枢纽，跟大型的购物中心就建在一起，里面甚至连IMAX影院都有，在里边逛大半天不成问题。”该负责人说。同时，在商业建筑周边建一些高层住宅也是可以考虑的。不少铁路用地处在老城区，相关项目建设还可以与旧城改造相结合，避免重复建设。对居住在火车站周边区域的普通市民来说，片区内商业也有望摆脱小、散、乱的局面，今后生活、购物更方便。
????由于铁路用地基本上都是通过政府划拨取得，相关的政策法规对划拨用地的使用有着严格限制。长期以来，铁路用地难以用于铁路运输外的经营性用途。而火车站周边，却是市区内最繁华的区域之一，物流业、商品零售业发达。根据南宁市从今年1月实施的新基准地价，朝阳路北片区名列全市8个商业1级片区之一（最低6级），平均楼面地价3625元/平方米，比中山路片区还要高。衡阳路、中华路的商业片区级别也是2级。 | 
